销售“春困”之中 房产开发投资缘何能维持高位

摘要:5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游一起一落的格局明显。 从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然...

供给端:楼市调控持续紧缩,高周转求回款成共识

李宇嘉

六合联盟 1

1-4月份的宏观经济数据日前发布, 房地产 可谓一枝独秀。前4个月,商品房销售面积同比增长36.5%,创历史同期最高增速,比一季度提高3.4个百分点。4月,商品房销售面积1.17亿平米,再创历史单月成交新高,同比增速从3月的37.7%升至44.1%。

  5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游“一起一落”的格局明显。

    我们认为,今年房地产行业数据体现出的韧性,又与前两年三四线城市由于棚改货币化安置导致的持续火热,托底楼市有着本质的区别。热点城市供给层面发力是今年销售数据复苏的核心因素。推盘加速主要受以下三个方面影响: 其一,调控政策及融资政策持续紧缩,叠加债券到期回售高峰期来临,加快推盘周转提升回款成为行业共识;其二,2017 年土地出让集中在下半年,按照6 到12 个月拿地到预售的开发节奏,这些前期获取的土地将会陆续入市,增加市场供给;其三,2015 年年底开始的楼市去库存至今,已经经历了接近三年时间,楼市库存水平处于相对较低的水平,多个一二线城市出现库存告急的现象, 热点城市进入补库存阶段。

时隔43个月后,全国商品房销售面积再度负增长。

中房报记者 许倩 | 北京报道

4月份,20个二线城市新房成交2206万平米,再创单月新高,同比上升了78.8%。而且,二线城市出现了普涨态势。国家统计局数据显示,1-4月份东中西部商品房成交面积同比增速分别提高了3.0、6.7和0.2个百分点,显示二线城市集中的中部反弹更明显。同时,东部重点城市周边及三四线城市楼市也开始回升。

  从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然较一季度微跌0.1个百分点,但仍然是近3年来的次高点。

    需求端:限购效果边际改善,棚改持续支撑需求

据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据,全国商品房销售面积同比下降3.6%,延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看,东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%,分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研,热点楼市集中的东部,重点城市开盘去化率下降;西部是三四线楼市集中的区域,2018年1、2月是返乡置业高峰,推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年,三四线楼市显着下行。

6月20日,国内房价涨幅最高的城市西安,出台了严厉的限购政策,对外地人购房条件升级为有5年社保要求。局面上,现在正是经历“小阳春”之后,楼市又走到了一个新的节点,但凡出现楼市地市发热的苗头,都会被政策极力压制。

前4个月楼市销售火爆,带动库存下降。继3月待售面积减少415万平米后,4月待售面积又减少826万平米,这是自2014年7月确立楼市“去库存”主题后,库存第一次连续2个月下降,而住宅待售库存已经低于2015年底的规模。商品房待售面积同比增速已连续13个月下降,由2014年10月28.4%的最高值下降至今年4月的10.7%。今年以来,库存过大省市均出台紧缩土地供应措施,“隐性”库存开始缩减,下半年待售库存有望进入个位数增长甚至是零增长。

  在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”的大趋势下,再加上按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),显示开发商资金面也趋于紧缩,上游开发投资为何能逆势走高?

    在供给增加的过程中,同时叠加的是目前市场的购房需求的复苏。但一二线城市与三四线城市需求情况有一定的区别。热点城市需求复苏的主要原因为限购令对于购房需求的抑制作用正在边际改善,而三四线城市则是由于持续的棚改货币化安置,主要用于货币化棚改的PSL 投放维持在高位持续释放需求。

需求端下行,直接拉低了开发商的新开工率。今年1、2月,全国商品房新开工面积增长6%,较2018年下降11.2个百分点,较2018年四季度下降13.2个百分点。开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款,而上游融资继续紧缩(1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。2018年新开工能保持15%左右的高增长,与三四线楼市明显回升有关。这轮楼市回升呈现板块轮动特征,中西部非热点三四线城市楼市回升明显,一些城市交易面积翻倍。但进入2019年,三四线楼市降温。开发商预期走弱,还表现在拿地上。今年前两个月,全国土地购置面积同比下降34.1%,这一增速创2009年以来新低,而2018年全年则为增长14.2%。

数据反映了这一变化。从投资端来看,国家统计局数据显示,1~5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1~4月份回落0.7个百分点,这是今年以来房地产投资增速出现的首次回落。

销售火爆和库存减少,带动重点城市“补库存”。截止到上周末,一线城市库存消化周期为7.2个月,重点二线城市库存消化周期仅6.2个月,均低于12个月的正常库存周期。南京、厦门、苏州和合肥等热点城市库存周期在3个月左右,南京库存周期仅2.5个月。因此,重点城市“补库存”如火如荼,二线城市土地市场近期异常火爆,很重要的一个原因就在于此。

  笔者认为,这首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年4月,根据中指院的统计,300城土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降了10个百分点,仍维持在高位。

    定向降准释放底部信号,供需双击助推估值修复

年初往往是开发商推盘的高峰期,而销售回款又是资金来源的大头。于是,在当前销售库存相对较低的情形下,“快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。可见,在2018年高基数的基础上,今年1、2月新开工还能保持6%的增长,实属不易。事实上,2018年以来,新开工一直稳健增长,而“去杠杆”贯穿全年,开发商资金链也一直紧张,不少开发商借预售“加杠杆”,延缓项目竣工交付,以致新开工面积增长17.2%,而竣工面积下降7.8%。今年前两个月,这样的“剪刀差”还在持续。

从销售端看,1~5月份,商品房销售面积同比下降1.6%,降幅扩大1.3个百分点。从拿地端看,1~5月份房企土地购置面积及成交款双双同比大幅下滑,降幅均在3成以上。

重点城市“补库存”,加上5月1日全面“营改增”,推动新开工大幅增长。1-4月,房地产新开工面积同比增长21.4%,创2011年11月以来累计最高增速。受重点城市土地供应不足影响,4月新开工增速从3月的26.9%小幅回落1个百分点至25.9%。近期,国家发改委要求,重点城市要增加住宅用地供应。4月份,二线代表城市土地成交面积和金额同比分别增长28%和247%。随着重点城市土地供应增加,加上开发商推盘意愿强烈,二季度新开工将继续快速增长。

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。按照国家统计局的解释:“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。

    我们认为,哪怕今年调控政策不放松,下半年商品房销售数据也不必过于悲观。从行业本身层面,核心逻辑在于目前紧缩的环境倒挤房企增加供给推盘,叠加限购期过后购房需求的边际复苏,供需层面双击之下,将会对下半年的销售起到支撑,这也是为何房地产行业在本轮看似艰难险阻的调控政策背景之下,却体现出极强韧性的核心原因。

房地产施工面积今年前两个月同比增长6.8%,是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健,施工面积快速增长的推动下,开发投资是当下房地产各项指标中的“最大亮点”。全国房地产开发投资同比增长11.6%,增速比2018年提升2.1个百分点。助推开发投资逆势走高的,主要还是土地出让金高增长,以及开发商分期交付(一般在1年之内缴清)地价款和延迟入账。2018年高增长的土地成交面积和价款,会延后进入今年地产投资统计中,或将助推2019年开发投资高位平衡。另外,2018年开发商延缓项目竣工,致使全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年地产融资环境有所好转。因此,2019年建筑安装投资将会由负转正,这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

“房地产投资拐点已经出现。”恒大经济研究院首席经济学家任泽平预计,未来每个月投资累计增速将下降0.6~0.8个百分点,全年房地产投资增速7%~8%。

销售端持续向好、库存下降和新开工增长,推动房企积极“拿地”。1-4月,开发商土地购置面积同比下降6.5%,降幅比1-3月收窄5.2个百分点,自2014年11月以来首次收窄至个位数,土地市场触底反弹明显。其中,二线城市土地市场异常火爆。4月,全国300个城市土地出让金总额1495亿元,同比增加77%。其中,二线城市土地出让金1176亿元,占比近80%,同比增长247%。4月份,二线城市土地成交楼面均价环比上涨53%,同比更是暴涨180%,平均溢价率65%,同比上升54%。相比,4月一线城市土地溢价率仅为2%,同比下降31%。

  实际上,只有当快到一年的最后期限时,开发商才会缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前所取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)也创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊到今年,就体现为今年1~4月份开发投资高增长。在2017年,3~4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑仍有望在今年大部分时间得以体现,今年开发投资将持续景气。

    在目前中美贸易摩擦及固定资产投资增速下滑的背景之下,考虑到房地产产业链对于内需的支撑地位,我们认为楼市调控政策大概率不会大幅度收紧,而4 月25 日及7 月5 日的两次定向降准,虽不直接刺激房地产行业,但对于市场信心影响较大,央行此次降准也验证了此前市场的宽松预期。在目前政策预期趋于稳定,有助于行业估值的筑底企稳。伴随着房地产行业从传统囤地增值开发销售传统模式,逐渐向着高周转的模式转变,能够快速开发、具备优秀的管控能力以及能够获得低成本融资的开发商将会不断的获取量的增长,在龙头房企集中度不断提升的过程中,实现弯道超车。

受益于2018年拟建项目部分已进入施工期,2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。以地产项目落地周期3个月左右判断,2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。据发改委上月底发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》,2019年包括地产业在内的多个行业,有望成为投资热点,支持固定资产投资稳步增长。由此,即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等领先指标下行,开发投资也不会失速。

部分区域市场仍能擦出升温的火花。典型如西安、呼和浩特等房价涨幅过快。其中,西安5月份新房价格环比上涨2%、同比上涨24.2%,环比同比均居全国第一,且新房价格同比涨幅连续6个月居全国70城之首。呼和浩特5月份二手房价格环比及同比涨幅均创第一,且二手房同比涨幅连续7个月居70城之首。

目前,楼市资金环境全面向好。首先,前4个月,开发商到位资金累计同比从一季度的14.7%上升至16.8%,创2014年以来新高;其次,房贷 利率继续创新低。有报告显示,4月35个重点城市首套房贷平均 利率4.52%,较去年同期的5.74%大幅下调1.22个百分点,创历史新低。二套房贷利率5.39%,与上月持平,较去年同期的6.51%降低1.12个百分点。资金面向好和“去库存”主题不变,楼市下游销售将继续上攻,而补库存将带动上游拿地、新开工和开发投资继续增长。

  除土地购置费的因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。

基于地产开发投资逆势增长,业内估计下半年将进入增速下行期,全年或呈前高后低走势。不过,支撑力量也会托底开发投资增速下行幅度。首先,“减税降费”、“降成本”等政策,开始惠及居民购房。目前,按揭贷款利率已连续3个月回落,首套房贷利率预计将在4月前后回到基准利率水平,“折扣利率”或将再次出现。经过两年来整顿金融秩序,资金违规进入楼市、违规“加杠杆”现象等已被控制住了,基于支持居民合理住房需求的融资政策,进入政策调整框架。

不过,凡出现过热苗头的城市,当地政府都快速升级调控政策。就在6月20日,西安房管局官微发布楼市“限购”新政,其中,从市外迁入户籍的居民家庭购房,应落户满一年或连续缴纳12个月社会保险;非本市户籍居民则需提供5年以上社保或个税证明方可购一套住房。

笔者认为,未来制约楼市上下游全面回升的因素有三方面,一是去年上半年低基数效应的消失,下半年主要指标增幅或有所回落。

  一方面,今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显,限购限售范围扩大,“限价 摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列为年度十大重点工作。因此,开发商资金回笼困难。统计局的数据显示,1~4月份开发商资金来源增速(2.1%)创2016年以来的新低。

除了贷款“降成本”,交易税费“降成本”进程也已开启,这将激活二手房市场,并实现“二手房—新房”的联动和循环。在财政赤字率相对稳定的情况下,不管是减税降费,还是基建发力,都对地方财政收支平衡提出了较高要求。对楼市而言,调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时,下一步将是遵循行业规律,回归实体经济,求稳的前提下“促增长”。各种托底政策的支持下,商品房销售下滑幅度有限。同时,“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。2016年-2018年三年供地保持增长,加上巨大的施工面积等,足以支撑开发投资维持正增长。

“西安此次政策的核心在于,户籍政策会继续放宽,但会打击部分借落户炒房行为,并对外来人口购房进行管控,意在稳定房价。”一位房地产业分析师表示。

二是房价地价快速上涨对需求的挤出及投资需求泛滥。近几个月二线城市楼市回暖,与一线城市高房价、调控收紧,投资需求转向二线城市有关,比如毗邻深圳的东莞和惠州、北京周边的“北三县”、上海周边的昆山、无锡等,投资需求占比在40%-80%。前4个月,销售金额增速比销售面积增速高出20个百分点,显示房价在快速上涨。

  与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。

(系资深房地产研究人士)

“各地在坚持‘房住不炒’的定位下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场保持稳定还是有基础的。”国家统计局新闻发言人付凌晖强调了监管层的信心。

三是近期二线热点城市或将实施紧缩措施,这也对楼市向上形成抑制。但从 4月宏观经济数据看, 工业增加值、社会零售总额及1-4月的 固定资产投资增速全线回落,经济下滑风险犹存。由此,楼市和基建“托底”经济的功能未变,特别是楼市在缓冲制造业下滑、缓减去产能阵痛、供给基建项目地方配套资金上,仍旧是需求侧适度发力的重要选择。而且,包含政府债务融资,4月份的社会融资增速高达17.2%,资金并未紧缩,楼市供销两旺局面不改。

  而从客观来看,2016~2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。

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  目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月份以来首现负增长(1~4月份下降1.6%)。由于按揭贷款规模出现紧缩(1~4月份下降6.7%),实际投放连续半年负增长,且利率水平连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷、“限价 摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度将有所下降。

三四线城市成交下滑最明显

  综上所述,资金面紧缩和调控升级等因素,客观上也倒逼开发商必须要加快周转速度。这就能解释我们为何会看到这样极端的例子:碧桂园尽管保持着土地摘牌到开盘5.2个月的业内高速度,居然仍未达到集团高周转的需要,近期公司还提出进一步加快周转的要求。

楼市降温最明显的信号就是销量的下滑。

  另外,本轮楼市回升的主战场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让金占57%,2017年升至60.5%,今年1~4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。

国家统计局近日数据显示,2019年1~5月,全国商品房销售面积累计同比下降1.6%,降幅较1~4月扩大了1.3个百分点;销售金额累计同比增长6.1%,增速回落2个百分点。

  2016~2017年,三四线楼市火爆,这与“去库存”和棚改货币化有关。2018年以后,“去库存”重点转向四五线城市和县域;同时,催生三四线楼市行情的棚改货币化(即PSL,抵押补充贷款)尽管在1~4月份放量,但3万亿元的余额已触顶,棚改货币化后续影响将趋于减弱。

从结构上来看,一线城市销量保持优势,特别是深圳5月成交活跃;二线城市相对平稳;三线城市成交下行幅度较大,棚改弱化的影响持续显现。中指院数据显示,三类城市房地产成交面积同比增幅分别为15%、-9.6%和-24%。

  近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。不过,考虑到地方政府是结构性去杠杆的主体,而监管层又表示将严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的部分路径已经被清理并严格控制,因此,未来无论在货币创造、投放规模还是闭环运营上,纳入政府预算且受严格监管的专项债,都远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。

央行发布数据显示,PSL贷款连续两月零投放。今年1~5月央行累计发放PSL1530亿元,相比上年同期骤降65%,而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。与销量收缩同步而来的,是三四线城市库存已经同比连增6个月。

  未来棚改将更加注重公共服务方面“补欠账”,是要实现新型城镇化而非激发市场需求。从这一点来考虑,正是基于对三四五线楼市前景的谨慎判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望在“去库存”和棚改余温还在时,尽快去化并实现资金回笼。

市场降温令房企投资信心受挫。今年前5月,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1~4月份回落0.7个百分点,为今年以来的最低增速。其中,东部地区房地产开发投资增速9.7%,增速比1~4月份回落1.1个百分点;中部地区投资增长9.2%,增速加快0.5个百分点;西部地区投资增长18.5%,增速加快0.1个百分点;东北地区投资增长7.1%,增速回落3.5个百分点。可见当前房地产开发投资增速能维持在两位数,主要由西部地区支撑。

  这一点从新开工方面的数据也可以反映出来。1~4月份,全国房屋新开工面积51779万平方米,增长7.3%,尽管增速比1~3月份降低了2.4个百分点,但增速依然是近一年来的高点。反观另一面,1~4月份,房地产开发企业土地购置面积5412万平方米,同比下降2.1%,开发商加速周转、加快出货、“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。

同时,房屋新开工面积也在放缓。今年前5月,房屋新开工面积同比增长10.5%,增速回落2.6个百分点。

  笔者认为,综合土地购置费摊余到今年、棚改(今年580万套的规模接近去年)继续保持在较高位、四五线和县域去库存,近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等多种因素来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速仍将保持平稳。当然,房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也将维持开发投资的体量。(作者为资深地产研究人士)

值得注意的是,全国地价出现了自2012年以来首次下跌。今年前5个月房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,成交价款同比大幅下降35.6%。据上海易居地产研究院测算,本次土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%,为7年来首次同比下跌。而拿地放缓反过来又将拖累后续房地产开发投资和新开工面积增长。

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全国70个大中城市新房及二手房价格同比增速均出现缩窄。根据国家统计局数据显示,5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.7%,其中一二三线代表城市环比分别增长0.3%、0.8%和0.8%,涨幅分别较4月份收窄、持平和扩大。5月份,70个大中城市二手住宅价格环比涨幅0.43%,环比收窄0.1个百分点。

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“而三四线城市销量下滑效应,将逐渐传导至价格端,即开发商若坚持不降价,市场将进入有价无市的状态。”一位开发商人士透露,三四线城市的房子已经不好卖了。

“预计在6月业绩考核冲刺阶段,开发企业推盘力度可能加大,房地产市场成交或出现量升价稳的局面。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

东北证券地产团队认为,无论是从基本面或是政府对于房地产市场的表述来看,本轮“小阳春”行情不具备持续性,随着各项数据增速现转折,未来销售面积增速将逐步探底,而新开工面积、开发投资完成额增速也将迎来回落。

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居民杠杆率攀升 紧信号来袭

受销售下滑影响,房企资金状况并不理想。今年前5月,房地产开发企业到位资金同比增长7.6%,增速比1~4月份回落1.3个百分点。1-5月房地产开发资金来源中,国内贷款、自筹资金和其他资金分别占比16.14%、30.4%和53.41%,利用外资占比很小。

从结构变化看,房地产开发资金越发依赖销售回款,其他资金中的定金及预收款、个人按揭贷款合计占比由2014年的35.99%持续攀升至2019年1~5月的48.95%。不过,1-5月份定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的增速均比前4月有所下滑。

房地产销售回款与银行发放的个人住房贷款密切相关。央行数据显示,居民部门加杠杆趋势持续。5月居民住户部门贷款增加6625亿元,贡献了新增贷款的56.14%,为今年以来的最高值,其中居民短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿,居于历史最高点。而中长期贷款中大部分来自于住房贷款。

住房贷款的大幅增加归因于去年下半年开始的房贷利率下调。5月全国首套房贷平均利率5.42%,连续6个月环比回落;二套房贷平均利率为5.74%,连续7个月环比回落,首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。

市场变化开始出现。

近日银保监会主席郭树清警示房地产投资、居民负债率偏高等问题,这被多位业内专家解读为,下一阶段,银保监会重点整治资金违规流入房地产,在资金端制约房地产投资,同时房地产信贷政策将进一步收紧。

郭树清称,近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

国内外融资环境已发出了紧信号。5月以来,房地产境内债和美元债发行明显下降。机构数据显示,5月份40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降了52.07%,创下2019年以来历史新低位。

而个人住房贷款亦在多地收紧。近段时间,江苏、成都、南京、杭州等地银行纷纷上调首套房贷利率及二套房贷利率。多位业内专家预计,后续其他城市也会加入到此类政策收紧框架中,进而导致第三季度房屋交易市场进一步降温。

“三四月份的房企融资窗口期过去了。近期房企和购房者的资金端都在收紧,房企境内外融资难度进一步加大。事实上,不少开发商今年拿地和开发资金大部分还是靠去年融资支撑的。”前述开发商人士透露。

审读:戴士潮

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