海南限购 已买房的候鸟族笑了!但他们却哭了

摘要:海南最严限购政策来了! 谈起近日海南公布的房产限购政策,刘女士觉得自己很幸运,我前几年在三亚买了一套三居室,离海边不远,那时候很便宜,均价1万出头。 刘女士一家四口来自北京某郊区,一儿一女都在上学,丈夫是生意人,2015年在三亚买了一套房,每年冬...

摘要:深夜楼市又传来大消息! 4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)。从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。 每日经济新闻记者依据海南省统计局...

摘要:海南最严限购令发布,22日海南再度成为全国关注焦点。也许很快就将有一个海南速度等我们去见证。 22日晚间海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,发布严格的房地产限购政策,在已出台限购...

保持市场平稳健康 接轨对外扩大开放海南商品房为啥全域限购

[摘要] 一位房产中介业务员告诉时代财经,海口5年社保的限制对外地客户难度很大,很多人没法接受这么长的过户时间,因此在政策出台后的短短2天内,一些已经交了预付款的客户都要求退款。

  海南最严限购政策来了!

  深夜楼市又传来大消息!

  海南最严限购令发布,22日海南再度成为全国关注焦点。也许很快就将有一个“海南速度”等我们去见证。

4月22日晚,海南省人民政府紧急召开新闻发布会,发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》,宣布自当晚起海南省内商品住宅实施全域限购。一时间,海南楼市限购的消息刷屏,海南再次成为各界关注热点。

文/时代财经    柳军

  谈起近日海南公布的房产限购政策,刘女士觉得自己很幸运,“我前几年在三亚买了一套三居室,离海边不远,那时候很便宜,均价1万出头。”

  4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)。从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

  22日晚间海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,发布严格的房地产限购政策,在已出台限购政策的基础上,商品住宅实施全域限购。

根据《通知》,今后无论是在海南哪个城市买房,都将受到一定限制。

最近一周,海南的外地购房者好像在坐过山车。

  刘女士一家四口来自北京某郊区,一儿一女都在上学,丈夫是生意人,2015年在三亚买了一套房,每年冬天的时候带着老人去住几个月,其他时间房子就暂时短租。

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  海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布,实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

首先,《通知》明确规定,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向本市县居民家庭销售。其次,对于海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。最后,在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就堵住了想在户籍问题上“动脑筋”“钻空子”的情况。

先是自贸区的政策“大礼包”,让外地购房者抱着“买到就是赚到”的心态,纷纷涌入海南。但紧接着在4月22日晚上,海南出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)后,大量外地购房者扫兴而归。

  但对于那些准备去海南买房但还没出手的人来说,就没那么幸运了。

  每日经济新闻记者依据海南省统计局披露的数据统计了近4年(2014年-2017年)商品房销售额后发现,海南商品房成交额合计达到了6124亿元。

  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

限购之外,海南省还将严格限贷。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

时代财经梳理发现,海南本次《通知》提出两大要点:一是海南将实行最严格的建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加;二是海南打破国内因区施策的惯例,实施全域限购政策。

  海南最严限购政策来了

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  从时间来看,国家主席习近平对一系列海南改革新政的重大宣布话音刚落,4月14日,国务院支持海南全面深化改革开放的指导意见就迅速落地,从海南的战略定位、发展目标等,给出了细化安排。特别是提出“要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为”。

新规还明确,居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

“最近几年来,海南一直在倡导不能依靠房地产这一条腿走路。”海口创逸诚品房地产顾问有限公司咨询总经理陈明辉对时代财经分析,自13日海南公布自贸区的新愿景以来,外地客户表现疯狂,现在这个节点宣布限购政策,设置一道刚性门槛,可以抑制市场疯狂波动。

  最近几天应该是准“候鸟族”最难过的时候。因为就在4月22日,楼市传来重磅消息,海南将迎来最严厉的房产限购政策。

  ▲数据来源:海南省统计局

  22日细化政策就铿锵落地了!

如此严厉的限购措施超出预期,没买到房的人千方百计想办法买,而买到房的人则担心以后谁来接盘。北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受记者采访时表示,新政会使海南楼市交易量减少,对平抑房价起到一定作用。

土地控制堪比上海、北京

  《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》中提到,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

  近年来,随着全国房地产市场成交活跃,海南的商品房成交额增长呈加速之势,如2017年商品成交额就同比上涨82%,而当地人购买能力有限,其中不少是外地的炒房资金。

  来看限购五大要点

对于此前涌入海南的炒房资金和房地产库存,广东省社科院宏观经济研究所研究员刘品安告诉记者,去库存压力各个城市都有,这不是新政的主要影响,反而会促使海南房地产市场更加合理合规发展。在政府调控之外,相信市场能够调节好这些问题。

本次《通知》指出,海南将实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

  通知明确,实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

  分析人士认为,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

  实施全域限购

此外,据媒体报道,截至去年底,海南商品住宅库存去化期约11个月,比上年末减少12个月,因此全域限购对于海南房地产库存去化带来的压力并不大。

海南这项土地制度之严格,堪比上海、北京。

  具体按三个层面进行限购:

  海南省商品住宅实施全域限购

  在已出台限购政策的基础上,实施全域限购:

在限购之余,为缓解房价上涨给本地居民带来的住房压力,《通知》还提出,要做好住房保障和供应工作,通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。

时代财经梳理发现,国务院在关于《上海市城市总体规划(2017—2035年)》的批复中提出的一个底线就是“坚持规划建设用地总规模负增长,坚持节约和集约利用土地,严格控制新增建设用地。”

  一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;

  五年社保,首付七成,限售5年,首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%,海南房地产调控政策正经历层层加码的过程,多维度全方位调控,严防炒房。

  只针对本市县居民家庭销售:五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海南省住建厅厅长霍巨燃称,此次新政出台的目标是为了让房子回归居住属性,调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构,保持房地产市场平稳健康发展。

另外,海南设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线,以及严禁生产、生活空间挤占生态空间的提法,也出现在北京、上海的城市总体规划中。要知道,国内绝大多数城市的规划,都有建设用地指标的增长,目前仅有疏解非核心功能的北京、上海明确提出建设用地不增长或负增长。

  二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

  为建立和完善房地产长效机制,坚决防范炒房炒地投机行为,海南调控再度升级。《通知》指出,海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。每日经济新闻记者归纳要点如下:

  海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

“海南楼市限购政策升级的主要目的是落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位,避免由于自贸区、自由港的利好引起楼市疯狂炒作。”赵秀池在接受记者采访时表示。

“由于紧跟中央政策,现在海南的制度基本超过了一线城市的执行力度,甚至执行力度更强。”陈明辉指出。

  三是上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向本市县居民家庭销售。

  上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

近日,中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,这使得海南房地产的关注度急剧上升,从全国各地赶来的购房者纷纷涌入。

在最严格的土地政策背后,是海南过去多年里粗放发展造成的土地低效利用。一个典型的例子是,截止“十二五”末,海南人均城镇建设用地180平方米,全国平均水平为115平方米,超出全国平均水平56.5%,但与之相反的是,海南的地均建设用地产出率86万元/公顷,比全国平均水平(140万元/公顷)低38.6%。

  同时,非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  突击入户受“限制”

刘品安认为,此时海南推出全域限购的政策是非常有必要的。“一方面,房价的可控性和稳定性是影响社会稳定的重要因素;另一方面,从海南经济协调发展角度而言,有利于基础设施、旅游业等各方面健康发展,从而与自贸区、自贸港建设接轨,是基于海南发展大计考虑下的新政措施。”

此外,新华社报道称,高空置率是海南楼市的“硬伤”,海南楼市的空置率一度高达七成以上,现在海南东部一城市,部分小区淡季空置率高达九成;每日经济新闻报道称,海南岛外客户购房占比高达88%,但购房以后,入住时间短,70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,这导致土地和房产资源浪费、闲置。

  此外,通知中还提出,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

  上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

《通知》明确规定,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟须的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

为了提高土地集约利用率,海南设立了一个目标:到2020年,全省建设用地总规模控制在36.67万公顷以内,全省人均城镇工矿建设用地控制在184平方米以下;单位GDP建设用地消耗降低到69公顷/亿元,比“十二五”末降低21%以上。

  这条条框框不仅仅限制了准备来买房的“候鸟族”,还有那些蠢蠢欲动的投资者。

  自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  补缴社保、个税买住房行不通

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前海南的政策逻辑很清晰,未来有保有压的政策思路很明显。赵秀池也认为,从宏观层面看,新政将会对海南自贸区、自贸港建设起到积极作用。作为中国经济特区的生动缩影,海南将以实际行动成为改革开放的重要窗口、试验平台、开拓者、实干家。

全域限购引发市场变局

  近9成购房者来自岛外

  非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

本次《通知》的另一大重点,是海南全域限购。

  据链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

  值得一提的是,《通知》表示“关于引进人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”,而在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”

  首付款比例不得低于70%,5年后方可转让

按照规定,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县的居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计5年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计2年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,这些“候鸟族”每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。“气候温暖”“空气好”“适宜居住”“家庭度假”“慢节奏”等成为“候鸟族”选择在海南买房的理由。

  此外,《通知》还提出,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

  非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

这一全域限购的政策迅速引发市场反应。

  东北的梁女士去年在海口购得一套二居室,今年春节带家人到海南过年。她说,从小区里剧增的来自全国各地牌照的车辆等迹象可以看出,来自岛外的人越来越多了。“老家冬天太冷了,父母身体也不好,正好可以来这里晒晒太阳。没想到大家都是一样的想法。”

  对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

  房企需公开全部房源并明码标价

一位房产中介业务员告诉时代财经:“我们服务的外地客户更多,但海口5年社保的限制对他们难度很大,很多人怕5年内出什么岔子过不了户。”他坦言,客户没法接受这么长的过户时间,因此在政策出台后的短短2天内,已有不少已经交了预付款的客户要求退款。

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  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受每日经济新闻记者采访时指出,2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年,充分说明了当前调控的严峻性。从限购的广度来说,较其他城市因城施策不一样,海南省全域限购是非常罕见的。

  对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

一位来自四川的业主告诉时代财经,全域限购政策让外地人买不了房,但本地人又没那么大需求,这将导致开发商在短期内卖不出房。根据链家数据,2017年海南岛外客户购房占比高达88%。这意味着,这次全域限购的政策或许将让外地投资人为主的海南楼市需求减少近九成。

  某地产网站记录的2018年三亚房价走势

  外地人成海南购房主力

  有网友戏称,海南的开发商和中介又要彻夜难眠了 !并给出这个打款清单。

政策也带给普通人影响。上述四川的业主表示,他在海南有2套自住房,政策短期内对他没影响,但他担心一旦家里急用钱,海南的房产会难以变现。

  除了“候鸟族”外,另一部分岛外购房者则是为了投资。据业内人士分析,本次限购政策,让外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,而前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金也将面临着被“关门打狗”的尴尬局面。

  海南近几次出台的限购措施,为什么主要都是针对外地人呢?原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。

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此外,有媒体称,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

  “把炒房需求挤出去”

  2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。

  图片来源于网络

不过陈明辉认为,虽然限购政策让外地人短期内买不到房,但这不影响他们的旅居需求。“海南仍然是中国一流的旅游胜地,每年冬天,会有大量的北方客户来这里养老、旅居,这种需求一直不变。”他认为,接下来租赁等其他物业形式可能会崛起。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示,从海南房产市场需求结构看,有30%的购房者是自住的,30%是投资的,30%是投机的,他们当中大多数都是买了房但不住。

  同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

  海南省曾经历的那些楼市大泡沫

  严跃进认为,海南此次全省实施限购的做法,意在管制购房投资投机行为,同时为海南自由港建设提供更好的环境。“60个月或者24个月社保缴纳的规定,其实是有较好引导性的,这样很多炒房需求会被排挤出去。”

  而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。

  以下内容摘自公众号“杨红旭楼市研究 ” :

  在海口工作的90后姑娘阿闲表示,在北京工作了几年再回家乡,发现近几年几乎全岛的房子都被买光了,房价飙升,导致当地人都买不起房子。“其实海南本地的平均工资都很低,不到北京的一半,但是房价却追得很紧,虽然别人总说在这里生活很慢节奏,但这个房价飙升的速度可和‘慢节奏’挨不上边。”

  按三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。

  1988年,海南建省,从广东的一个地级行政区,摇身一变成为中国的第31个省级行政区,更为关键的是,它成了中国最大的经济特区,给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间,大量人涌向海南“淘金”,放弃铁饭碗者甚众,当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。

  严跃进认为,对于本次限购政策,海南“房住不炒”的思路会延续,区域投资投机的情况需要管控,但在人才引进方面也可以采取一些措施。“建议增加人才引入的政策,尤其是三亚市场,可以在国际金融、贸易、航运、科创、大健康等方面做很多新的尝试。”

  海南高官:要有“壮士断腕”决心

  1992年邓小平同志的南巡讲话,极大鼓舞了人们对于改革开放的信心,市场经济急速升温,为海南开发和房地产热潮“火上浇油”,中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

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  近十年来,房地产可以说是海南的支柱产业。以2017年海南房地产交易数据来看,2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米,销售金额突破2713.72亿元,房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%,领先于其他行业。

  1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍,全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。

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  今年3月,中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽了前两名,其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。

  高峰时期,这座总人数不过600万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了好几倍。

  据每日经济新闻此前报道,今年3月,十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上,针对海南房地产业,省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐“开炮”。

  1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

  刘赐贵认为,“要想改革好,就要自我革命,就要有壮士断腕的气概。”他的这番话正有所指,即房地产业。“调控房地产业,GDP以及财政收入会受到影响,这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。”

  银根开始全面紧缩。企业资金链断裂,大量开发商倒闭,银行呆帐坏帐大量涌出,仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。地价、房价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始,海南用了整整八年时间,才处理完积压房地产的工作。

  他介绍,目前海南针对房地产已经提出了两个“暂停”、以及限购限地等政策,这也正是用来贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”,来落实海南所提出的“海南不能成为房地产的‘加工厂’,外面想要多少,海南就建多少”。

  海南为何会产生世界罕见的超级房地产泡沫?我想引用前海南省委书记卫留成,在2010年3月十一届全国人大三次会议分组审议上总结的四条原因:“第一,土地大量出让,搞乱了市场,到现在为止,1993年出让的土地,在开发商手里还有相当数量;第二,当时土地的出让没有系统规划,省市县都可以批;第三,土地转让也没有招拍挂等完善的制度,比如现在北京很多大名鼎鼎的房地商,都是在海南淘到第一桶金;第四,当时的金融系统没有现在这么成熟,那些买地的钱都是从银行贷出来的,可以说银行直接参与了炒地皮。”

  沈晓明也将炮口对准了房地产,同样用“壮士断腕”作比。沈晓明表示,他在海南省政府工作报告中之所以用“壮士断腕”来形容“减小海南省经济对房地产的依赖”,正是因为如此而行对海南来讲“会很痛、会出血、会很难”。

  值得关注的是,2010年1月初,海南获批建设国际旅游岛后,海南房价迅速攀升,各路炒房资本蜂拥而至,导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。

  “那么难在哪儿?”沈晓明坦言,海南的房地产对经济的贡献很大,无论是投资还是税收,都占到50%以上。那么既然这么难,缘何必须要“断腕”?沈晓明指出原因有二。其一,房地产发展要用土地,土地资源十分有限而且不可再生,可是外界对房子的需求却是无限的。其二,造了房子,配套的基础设施和社会公共服务就要跟上。海南是一个不发达的省份,财力有限,配套不起。因此,沈晓明对海南的房地产业作出总结认为:

  从统计数据看,海南房价由6000多元平米,涨至2010年的过万元,大涨六成多。其中,海口由5000多元涨至近9000元,三亚最生猛,由1万元涨至近2万元,飙升一倍;以凤凰岛房价为例,公寓报价甚至超过10万元/平方米。

  “房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”

  2010年,媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”,正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初,又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来,2010那一波涨幅确实偏大,但难以断言是第二次大泡沫。2010年底,海南房价就开始稳中有降,但至2012年底也没出现整体性大跌,只是有部分项目出现明显降价。这一点,与1993年前后的泡沫疯涨与随后破灭,差别非常大。尚不足虑也。

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