一线退烧二线顶上 谁制造了二线楼市“高烧”【

摘要:中新网南京4月21日电 (记者 朱晓颖)一线城市对疯狂买家关门后,楼市的火热烧到南京、苏州等二线热点城市。面对楼市高烧,二线城市先后出手,设置房价涨停板。 21日一早,南京当地官方微博发布称,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅...

3月下旬以来,沪深等一线城市接连出台楼市“收紧”政策,将不少购房需求挤压到周边地区和二线城市,随后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交 易量价“蹿升”。面对这一局面,多地为此接连出招:或加码限购限贷举措,或推出更直接的限价规定,以达到“控房价”、“稳市场”之目的。

一线退烧二线顶上 谁制造了二线楼市“高烧”

  中新网南京4月21日电 (记者 朱晓颖)一线城市对疯狂买家“关门”后,楼市的“火热”“烧到”南京、苏州等二线热点城市。面对楼市“高烧”,二线城市先后“出手”,设置房价“涨停板”。

市场升温

一线刚退烧 二线已顶上

  21日一早,南京当地官方微博发布称,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

4月土地价格明显上涨 南京苏州频现地王

日光盘、房价暴涨、土地被哄抢……一线城市楼市“高烧”渐退,二线城市却“燥”了起来。在火热的势头下,部分二线城市出台了相应的房地产调控新政,政策上的“托底盖帽”趋势渐显。

  该举措相当于指导房价“限涨”。它与今年3月苏州出台“苏十条”中的“限涨令”如出一辙。

自3月底上海、深圳发布“限购令”为楼市降温后,沪深楼市呈现量价齐跌的回收走势;北京虽未在全市范围内推出收紧举措,但通州区在去年8月发布限购令后,又在本月发文将商住房纳入限购范畴,此举对周边地区、尤其是环京四县的楼市同样造成了不小的影响。

在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后,二线城市蹿升为焦点。

  当时,“苏十条”明确,商品房在对外销售时,同批次房源申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%等。

上述一线城市的购房需求在政策引导下得到控制,却并未消散,通过“挤压”效应传导到周边地区和政策相对宽松的二线城市。

“仅两个多小时,90套房就被卖光了,开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。

  南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远认为,指导“限涨”可视为政府“有形之手”该出手时就出手。房价快速上涨再不控制,未来对土地出让、房地产市场、买房人都构成伤害。“限价”机制将稳定市场多方预期,抑制“地王”频出,平息开发商拍地举牌时的冲动。毕竟,太离谱的“天价”地遭遇房价“涨停板”,将面临诸多开发风险。

上海易居房地产研究院近日发布数据显示,刚刚过去的4月份,机构监测的南京、苏州、杭州、天津和南宁等15个二线城市新建商品住宅成交面积 为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%;全国市场热点从此前的苏州,转为杭州和天津;其中天津市场最火爆,环比增幅为30个城市最高 水平,达到38.1%。

在刚刚过去的4月,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%。30个城市中,有17个城市的成交量出现环比增长,其中天津最火爆,环比增幅达到38.1%。从同比情况来看,有23个城市的成交量出现了同比增长,而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据,今年4月市场成交达到近7年同期最好的水平,同时也是历史上最高的水平。

  而南京工业大学副教授、天诚不动产研究院执行所长吴翔华认为,眼下“限涨”仅为权宜之计,要给“烫得发红”的楼市降降温,最根本的办法就是遏制投机:出台所得税政策、大幅提高二套房首付,甚至是“限购”。

针对4月二线楼市“爆发”的原因,上述报告认为,二线城市购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交。这使得同比增长态势较为明显,目前成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

分城市来看,4月份,一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%,同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响,呈现出相对火热的态势,这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。

  “哥们买房”工作室副主任张遥表示,这是南京第一次如此明确地、分类分项提出限定涨幅目标,态度鲜明,目标明确。

另一方面,异常火爆的土地市场也让二线楼市“高烧”难退。

新房、二手房的火热成交,让二线城市的土地受到房地产企业追捧。

  国家统计局统计,南京房价“十三连涨”,至今年3月,新建商品住宅价格指数同比涨幅达17.8%,在全国70个大中城市排第三,仅次于深圳、上海,超北京、广州。南京商品房库存不足3万套,仅够消化2个多月。

中原地产研究部最新统计数据显示,截止4月24日,二线城市已成交165宗住宅用地,平均溢价率高达72%,刷新了历史纪录,而成交平均楼面价也达到了4519元每平米,同比涨幅高达183%。

4月7日、8日,苏州土地市场成了聚宝盆,13宗土地成交,总出让金共约250.76亿元,平均溢价率约200%。其中,苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍,最终在15.5亿元落槌,溢价率高达318.86%。4月28日,合肥13宗土地集中出让,推出的地块均遭“疯抢”,其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米,溢价率达到300%左右。

  同样,当下苏州商品房库存在“涨”字当头形势下,迅速削减至不足2万套,创历史新低。

不仅如此,在苏州、杭州、南京等城市均出现了明显的地王扎堆出现的现象,从市场预期看,地王的出现将影响后续市场持续升温。

根据中原地产研究部数据,4月二线城市合计土地出让676宗土地,土地出让金达到1224.73亿元,环比上涨29%,同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米,平均溢价率61.85%,均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗,成交金额6亿元,只有上海与广州有地块出让,北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场预期,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说。

  “房价过快上涨,消费者、开发商、政府部门,都在捏汗。”南京大学经济学院马骏博士分析说,一切调控的目的是为了防范风险。某个行业的过分火热,会吸引资本过分集中,从而摧毁实体经济平稳发展的预期,所以,适当限制价格是非常必要的。

政策转向

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时表示,一线城市高地价和高房价,使得部分房企认为此类城市泡沫过大,而二线城市的房地产库存规模不大,且购房政策总体宽松,驱使房企积极拿地,“但最后也可能使得后续开发成本急剧上升。”

  南京、苏州已多措并举地引导房地产市场健康发展。如今年2月南京发布“宁十七条”,苏州在3月出台“苏十条”等。但是,眼下南京、苏州楼市房价、成交量都处在历史高位。即便是新政发令后,两个城市还先后“出炉”区域性“地王”。

热点二线城市从“去库存”到“控房价”

过热城市已出“限价令”

  本轮指导“限涨”是“蜻蜓点水”还是“强剂猛药”,让所有人拭目以待。(完)

2015年年底,中央经济工作会议提出“去库存”等五大任务,随后一系列楼市刺激举措相继出台,这让部分城市楼市出现明显的“量价拉升”格局。

政策已经出动,为此起彼伏的“高烧”降温。尤其是一些受益于地利之优势享受着一线城市的挤出效应的城市,河北环京4县市,长三角地区的合肥、南京、苏州,毗邻深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。

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“房地产市场已经进入新常态,未来政策方向将从整体去库存趋向‘托底盖帽’。部分房价上涨过快的城市会出台约束性政策,但力度不会太大。”中原地产首席分析师张大伟对中新网(微信公众号:cns2012)记者分析称。

4月25日,南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读,其中包括对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万元至3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。同时,还指出严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查,规范房地产市场秩序。

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记者从苏州市住建部门查询获悉,截止5月10日,苏州楼市的可售房源达94210套;而在2015年2月24日,这一数据还高达132130套。可见,苏州房地长市场的去库存效果显著。

在南京之前,房价同样大幅攀升的苏州已经在3月出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格,3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%;下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外,取得预售证后,预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

而南京的情况则更为突出。南京网上房地产的数据显示,截至5月10日15时,南京新房库存可售套数为27271套,按照3月近1.5万套的月销量来计算,还不够市场消化两个月。而在去年11月底,南京楼市新房库存还有5.3万套,五个月时间库存减少了2.6万套。

2015年开始的股市去杠杆,使得大量资金进入房地产市场。对于二线城市楼市的火热成交,严跃进分析认为,二线城市房价大涨,和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关。“和恐慌性购房情绪不断加重也有关系,部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,预计5月份购房者依然会积极入市,成交规模或弱于4月份,但总体依然处于高位水平。”

CRIC房地产研究中心3月发布报告称,整体来看一、二线热点城市持续热销之下,库存量也大幅下滑,同时,二线城市现两极分化,各城的“去库存”和“控房价”政策开始分道扬镳,库存过低的城市会加大土地供应。

楼市高烧蔓延,使得调控政策出现了明显改变。张大伟表示,过去一年多,房地产市场调控的主要方向是去库存,各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下,出现了非常明显的量价快速上涨现象,导致市场出现非理性繁荣,“未来政策开始‘托底盖帽’,从最近各地出台的政策可以看到,过去全面宽松的趋势已经出现变化,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。但整体看,政策导致房价下调的可能与空间有限,在经济新常态的趋势下,房地产依然需要去库存。”

在这种分化格局之下,部分二线城市从“去库存”,逐步转向开始为宽松政策“刹车”,以达到“控房价”的新目标。

北京晨报记者 杨奕(原标题:谁制造了二线楼市“高烧”)

六合联盟,记者梳理发现,目前已有苏州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市纷纷收紧房地产政策,其中,河北廊坊环京四县和惠州的相似,分别毗邻北京和深圳两个一线城市,因挤出效应催热了本地楼市。

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多维度“收紧”

限购、限贷政策加码 多地祭出限价令

在上述地区推出的“收紧”新政中,信贷额度和购买条件限制依然是需求侧调控的主要手段,而部分城市针对“稳房价”的急迫需求,还祭出了相应的“限价”举措。

作为率先举起政策“收紧”大旗的二线城市,苏州早在今年3月就发布了楼市调控举措,最引人瞩目的,要数有关强化商品房价格管理的规定。

3月18日,苏州市政府发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,被称为“苏十条”。按照规定,苏州市区 新批准商品住宅项目在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜 超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。

采取直接限价手段的还有南京,有媒体报道称,南京市于4月25日正式宣布商品住宅项目价格将设“涨停区间”,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万至3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

在香河县人民政府发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中,也提出了明确的限涨举措。

《意见》指出严格落实住房价格备案制度,各房地产开发企业销售商品房前应到房管部门进行备案,实行一房一价,明码标价。新备案商品房价格以目前我县区域实际交易价格为基础,参照周边县区价格,备案后三个月内不得进行调整。

在限购方面,河北廊坊市政府于4月1日发布“廊九条”,对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策,规定非本地户籍居民家庭限购1套住房。

而北京通州区在5月5日发布的楼市限购举措中,也首次对商务型公寓纳入限购范畴,规定商务型公寓将暂停向以下三类家庭出售:已拥有1套及以 上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明 的非本市户籍居民家庭。

在限贷方面,“廊九条”明确规定,非本地户籍居民家庭购房首付款比例不低于30%;惠州规定,个人住房按揭贷款必须严格按照人民银行的规定来确定首付比例和利率,同时,在小微贷款以及消费贷方面,出现贷款额度变低的情况。

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