温州国土局:土地证续期需缴数十万系误读

摘要:近日,温州网的一条关于土地使用权年限到期货即将到期,需花费高额费用买地才能重新办理土地证的消息,引发社会各界热议和关注。 据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即...

这几天,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。

连日来,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发热议和关注。

摘要: 温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。 ...据温州网报道,温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在国内也属于先例。举个例子:按照温州现在的做法等你房子产权到的那一天这套房子评估下来值180万如果你要续期那就得交60万……全国网友都炸开了锅!这篇新闻具有一定风向标意义。这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。100万买个房,住没多久,就要交几十万续费……花了几辈子的积蓄,贷款刚还掉,土地使用期又到了!房屋产权事关每一位业主,为何会出现上述问题?那么,我们最关心的问题来了:出让年限到期后,应当如何续期?不续期还能住吗?相关负责人及专家对此进行了解答:①为何会出现上述问题?很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示,1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。②出让年限到期后,应当如何续期?土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。张少清表示,在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。其实,这个“产权”并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算。③100万买的房土地证要续期,为什么土地出让金要30万左右?张少清表示,国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。举个简单例子:有个王阿姨就是买了这类房中一二手房,面临同样续费而不解,国土局的领导耐心细致地对她做工作说:买剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车。所以,您当初买房的时候,就好比用高价买了辆快报废的二手车……以普遍70年产权为准,到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女,他(她)为继承这堆已经70年的水泥砖瓦,将按那时房价的三分之一续费……当他(她)的子女或孙子孙女又继承时,再续费……在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。“现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。” 张少清说。④不续费的话还可以继续居住吗?从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?对此,专家表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。⑤有网友问:几年前说好的70年到期免费续期哪去了?政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。结语写到这里,您大概也明白了我们大概能做的就是在相关政策明确前买房时提前关注土地使用权年期的问题不要让自己买亏了……

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  近日,温州网的一条关于“土地使用权年限到期货即将到期,需花费高额费用‘买地’才能重新办理土地证”的消息,引发社会各界热议和关注。

今年3月,温州市民王先生购买了一套市区的二手房,房屋建造于上世纪90年代,办理房产过户手续时,才发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称,想要办出新的土地证,需要花费房价三成、即几十万元重新购买房产的土地使用权。

据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。

刚买了房子,却发现土地证已过期;想续期,又被告知需要缴纳数十万元的出让金,这笔费用占总房价的三分之一甚至更多。近段时间,温州频频有市民遭遇这样的难题。

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王先生表示,“我们的想法是‘居住用地土地使用权是70年’,并不知道有过期这回事,我们想都没想到过,现在我们房产过户来了,契证过户来了,土地证却卡在里面,办不来了。”

土地使用权年限到了,该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?

对此,昨日,温州市国土局相关负责人在接受新京报记者采访时回应称,“土地证续期需缴数十万元”系误读,“我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”

  据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。

新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

六合联盟,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时,对上述问题进行了一一回应。 历史原因造成20年期限

缴土地出让金遇不同计算方法

  土地使用权年限到了,该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时,对上述问题进行了一一回应。

温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局高度重视,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

去年开始陆续到期

据媒体报道,温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。测算后她得知,需缴纳近20万元的出让金,约为房价的三分之一。

  首先,为何会出现上述问题?据张少清介绍,这要从国家土地政策讲起。1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。

近 日,上海金融与法律研究院研究员聂日明对此撰文称:理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房 子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

记者:近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,经初步排查,鹿城区内即有600余宗,这个问题是怎么产生的?

同样也在温州,市民王先生刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期,无法完成最终的交易。“房产证更名已经完成了,但是土地证过期了,我全额交的60万元购房款,全部冻结在银行;原来的房主只收到10万元的订金,房子现在却不属于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出让金补齐。”

  上世纪90年代初期,市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

温州出现20年使用权住宅的情况,有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期不会集中出现。

张少清:要回答这个问题,首先要从国家土地政策讲起。

王先生告诉新京报记者,他们要缴纳的土地出让金,是另一个计算方法,“我们找到一家土地价格评估事务所评估,将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘,得出的土地出让金是30多万元,相当于总房价的一半。”16日,当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时,之前的计算方法却又被推翻了。

  再者,出让年限到期后,应当如何续期?张少清介绍称,《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

尽管温州出现的“到期房”总体量不大,但也关系到几百户家庭的切身利益,应当引起有关部门重视并妥善解决。

1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。

温州国土局称已着手研究解决方案

  到目前,国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。

物权法第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但“自动续期”该如何续期,目前国家还尚未出台相关实施细则。

《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期,市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

同样的问题,为何计算方法不同?土地使用权到期后如何续期?土地出让金应如何计算?一系列问题在网上引发热议。

  在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。100万买的房土地证要续期,为什么土地出让金要30万左右?张少清表示,国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。

问题出在哪?

当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题,今年开始逐渐增多。

“之前媒体的报道,有一些内容存在偏差,关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一,或者是一半房价,我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”昨日,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受新京报记者采访时表示,目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金,只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱,以此与交易房价对比,是不准确的。

  土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。

据 了解,上世纪90年代温州市区开始实施国有土地使用权出让工作,当时,按20年到70年分档,由受让方自行选择。而现在,20年期限的这批住宅土地使用权 已经到期或即将到期。根据温州国土部门初步摸排,截止到2017年底,仅温州市区就有约600套商品房土地使用证过期,到2019年底,将达到1700多 套。温州遇到的土地使用权续期的问题,在全国可能也属先例。

土地使用权价值被低估

“我们工作人员的一些说法,只是一种讨论性的看法,并不是结论。因为我们到目前为止,还没有处理过一起类似的土地续期事件,所以我们无法证实到底该怎么计算,也没有确切的政策可循。”张少清说。

  所以有些市民当初买房的时候,就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

到期如何续?

群众心理预期有差距

不过,他证实,近几年温州有一批住宅的土地证将要到期,其总数可能比媒体报道的600户还要多。

  国土部方面有没有尽到必要的宣传和提醒义务?张少清表示,国家每一部与土地有关的法律法规出台,都会对国家土地政策进行大量宣传,国有土地有偿有限期使用的原则,应该是深入人心的,社会公众应当知晓。

温 州市国土资源局鹿城分局局长徐长波解释,到期的房屋按照法律规定,应该向国土部门提出申请,续期,补缴土地出让金申请,但是这个问题的根源在于如何续期、 怎样补缴,标准都没有。国家、省、市各个层面都没有明确规定。其实,这个“产权”并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算,所以那些二手房的有 效期到底是多少,没有多少人真正能明白。

记者:国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后,有没有通过公告或其他形式告知社会公众,尽到必要的宣传和提醒的义务?比如说对于土地证到期,要续期,目前就要缴纳很高额土地出让金的情况?

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定,住宅土地使用权经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  而面对“土地证到期,要续期,目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题,他表示,目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。

续费为啥贵?

张少清:国家每一部与土地有关的法律法规出台,都会对国家土地政策进行大量宣传,国有土地有偿有限期使用的原则,我们认为是深入人心的,社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。

此外,《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动续期”该如何续,张少清介绍,目前国家尚未出台相关实施细则。

  对工薪阶层/收入偏低群体,是否有减免等优惠政策?面临20年期限到期或即将到期的市民,多半为工薪阶层,甚至不乏收入偏低群体,一次性缴纳高额土地出让金对他们而言,是个不小的负担,当中还有人事从房地产开发商或他人手里买过来的房子。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示,在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土 地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。打个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比 4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值显然差很多。

这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事,我们觉得这是个好事,增加了市场透明度。

温州市国土部门表示,对目前出现的情况,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定。

  对于上述群体,国土部门方面,有没有减免等优惠政策?对此,张少清表示,温州在实行国有土地有偿使用初期,在办理划拨转出让手续时,在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担,确实有点不公平。

出让年限到期后如何续期

■ 追问

  当地国土局也在研究这个问题,并采取了三个做法:一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,到目前为止还没有收到很明确的答复;二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。但这个普惠性政策,也要在法律框架范围内制定;三是对于现在想要续期的市民,当地国土资源局随时欢迎,并给予优先办理。

现行法律法规存在滞后

涉事房屋土地使用权为何仅20年?

  土地续期要缴纳当前房价三分之一费用是否合理呢?

记者:有关土地出让年限到期后,应当如何续期?

新京报记者从温州国土局拟定的一份声明中了解到,1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后,温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易手续时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

  比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期,续约价格如果参照当前市场价,也许要缴纳1000万的费用。这个很多房东就不乐意了,已经住了70年的房子,可能又老又破了,还要缴纳这么高的土地续期使用费。很多房东心里要算这么一笔账了,是不是不如买一套新的住房合适呢?

张少清:《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前,国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。

在该政策实行初期,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,居住用地在不超过最高年限的前提下,温州市区按20年到70年分档,由受让方自行选择的方式给予办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

  那么,随着越来越多的房子下面的土地需要续费,这个问题是否能灵活处理,而不是一刀切。

在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

声明称,这种做法是基于当时国有土地使用权出让工作刚刚起步,且考虑到市民经济承受能力而施行的,符合相关的法律法规,也符合当时的社情民意。也正是由此出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的情况,有其特殊性。

  1、对于土地使用期到期的房子,官方是否要研究出合理的续费标准,出台明确的收费细则。对于大多数工薪阶层来说,土地续期要缴纳当前房价三分之一费用,可能会有些承受不起。对于收入较低的群体,是不是可以出台一些优惠、减免续费的措施,减轻他们的负担。

正起草地方普惠政策建议

土地使用权从何时开始计算?

  2、土地所有权、使用权的设定,无非是一个税收问题,可否考虑通过其他的方式来征收费用呢?例如房产税,既可以防止投机客炒房,又可以保证老百姓基本的刚需住房需求。

想要续期随时欢迎

“很多人认为,我们买的是房子,不是土地,所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,大家需要厘清中国土地制度的前提,“土地国有,每年需要交纳土地使用费。”

  3、尊重2007年版《物权法》的规定,承认“自动续期”。对于主动续约的房屋,土地使用费的交费方式可否多元化,根据房主的经济状况,或者按年缴纳,也可以一次性缴纳。

记者:面临20年期限到期或即将到期的市民,很多都是工薪阶层,甚至收入偏低群体,要一次性缴纳高额土地出让金,对他们是很重的负担,况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子,对于这些群体,国土部门有没有考虑减免等优惠政策?

北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师也表示,很多人在购房时存在认识误区,只注意到房产证上写明房屋产权70年,而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年,但是房屋为所有权,是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须要续期。”

  最后给大家支个招,买房一定要看清产权问题:

张少清:我市在实行国有土地有偿使用初期,在办理划拨转出让手续时,在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题,并采取了三个做法,一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。但这个普惠性政策,也要在法律框架范围内制定;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年,但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证,中间可能会有一定的时间差,这就导致一种房、地年限脱节的情况出现,即土地使用权到期了,房屋所有权年限还没到。

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好比新车与二手车的区别

那么房屋产权的年限从何时开始计算?张志同认为,从法律角度来讲,国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期,才可以作为土地使用权取得的开始时间。

  当土地使用期限到期后,怎么办呢?

土地使用期限决定物权价值

土地使用权到期不续还能住吗?

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记者:之前业主了解到,续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右,为什么要这么贵?

有专家表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。政府不能无偿、强制收回这块土地。但如果居民不缴纳土地出让金,其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下,业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

  那么,“住宅土地使用权到期续期”,要交房价三成,这个事儿,你们怎么看?

张少清:国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。

张志同也表示,如果土地使用权到期后没有及时续期,按照现在的法律规定,没有强制措施,居民依然可以居住,但若接下来想要进行房产转让,会比较麻烦。

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媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

■ 专家观点

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在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

“续期不应按目前地价作收费标准”

温州的土地使用权续期事件,在国内并非首例。据媒体报道,青岛阿里山小区的土地使用权续期,在业主交纳出让金时,以区域过去1年的平均地价为计算基准,折算到建筑面积大约是60%;深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时,政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。

土地使用权到期后应该如何续期?土地出让金应如何计算?

顾云昌认为,《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。就此,续期应该从“自动”的角度去施行,“自动就意味着,不用个人去申请。”

就土地出让金计算,他认为,应和房地产税收政策结合起来,在购买房屋之初,就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费,也要和新买房屋价格有所区别,“既有住宅老百姓继续交土地出让金,应该考虑减免,不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”

顾云昌建议,可以按照基准地价来选择一个合理的中位数,“不能影响现在的收入结构。”

张志同则认为,《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台,属于高位法,因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定,其中只规定届满自动续期,并未明确是否需缴纳土地出让金,“在没有明确的法律规定情况下,居民的住宅土地使用权应该免费续期。”

■ 北京落地

北京尚未现住宅土地证到期情况

北京市房屋权属登记部门相关负责人透露,近年来在工作中,尚未遇到过住宅土地使用权到期的情况。

市国土资源局的一位相关工作人员说,目前还没有听说北京市区的住宅土地使用权到期或即将到期的情况,如有必要,接下来将会进行相应调查。

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