楼市调控打击投机 北京离婚一年内房贷按二套房

摘要:从差别化信贷遏制投资投机,到严查市场规范销售秩序,再到严格税收政策、规避离婚买房连日来,北京密集出台楼市调控政策,一系列组合拳行动被业内人士称为史上最严。业内人士认为,除了抬高门槛的限购限贷政策,北京还在规范市场秩序、增加有效供给方面做文...

近日,北京、福州、杭州、厦门等多个城市楼市调控政策接二连三——炒房虚火冒头就打态势形成

新一轮楼市调控政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极的作用,并彰显政府控房价、稳楼市的决心。北京市此次调控是在供需两端发力,不仅仅是抑制不合理需求,也同时增加供给满足合理的需求。

4月3日傍晚,北京房地产调控组合拳再出一记——住宅平房纳入限购范围,已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭,及拥有2套以上住房的本市户籍家庭暂停购买住宅平房。

继“认房认贷”明确调控决心、非京籍缴满60月个税收紧买房红线,据装一网了解,3月24日,北京楼市调控再出“绝杀招”:假离婚“钻空子”也不好使了。

  从差别化信贷遏制投资投机,到严查市场规范销售秩序,再到严格税收政策、规避离婚买房……连日来,北京密集出台楼市调控政策,一系列“组合拳”行动被业内人士称为“史上最严”。业内人士认为,除了抬高门槛的“限购限贷”政策,北京还在规范市场秩序、增加有效供给方面“做文章”。北京楼市调控连刮“风暴”,表明了稳定市场的坚强决心。

北京市此次调控是在供需两端发力,不仅仅是抑制不合理需求,也同时增加供给满足合理的需求

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平房限购令,是继3月17日“认房”又“认贷”的“史上最严”楼市新政出台之后,北京为抑制投资投机性需求、稳定房地产市场健康发展所密集出台的第十项政策。至此,北京所有市场化住房都已纳入限购范围。新京报记者对这10项政策进行了梳理提炼。

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  调控层层加码,严堵政策“漏洞”

新一轮楼市调控政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极的作用,并彰显政府控房价、稳楼市的决心

近来,热点城市楼市调控措施不断加码升级。北京近几日接连不断出台楼市调控措施。千里之外的福州、杭州、厦门也于28日晚相继推出房地产调控新政。

1 “认房”又“认贷”

新政规定对离婚一年内的贷款买房按二套房执行,中国房地产业协会理事、文化地产委员会副秘书长向锋对此分析称,此乃楼市调控政策的细化方案,是防止资产泡沫风险、防止信贷风险,向真正具备意愿和能力的自住型购房者进行精准定位的政策。

  房贷政策恢复到以前的“认房又认贷”;二套房贷款普宅和非普宅的首付款比例达到迄今最高的60%和80%;贷款年限缩短到了25年;企业购买需满3年才能再次交易……

近来,热点城市楼市调控措施不断加码升级。北京近几日接连不断出台楼市调控措施。千里之外的福州、杭州、厦门也于28日晚相继推出房地产调控新政。

据装一网了解,其中,福州规定,福州市5城区户籍居民家庭购买第二套住房,非本市5城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产证未满2年的,不得上市交易。杭州规定,杭州本市户籍成年单身人士在限购区域内限购一套住房,增设对户籍由外地迁入4县(即:淳安、建德、临安、桐庐)的居民家庭购房限制,自户籍迁入之日起满2年,方可在杭州本市市区范围内购买住房。厦门规定,对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。同时,厦门开始执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。

3月17日 北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,自3月18日起,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

严堵“假离婚”炒房行为

  从去年9月30日到今年3月17日,不到半年时间,北京楼市调控再出严厉政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,再次加码后,目前北京的楼市政策可谓“史上最严”。

其中,福州规定,福州市5城区户籍居民家庭购买第二套住房,非本市5城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产证未满2年的,不得上市交易。杭州规定,杭州本市户籍成年单身人士在限购区域内限购一套住房,增设对户籍由外地迁入4县的居民家庭购房限制,自户籍迁入之日起满2年,方可在杭州本市市区范围内购买住房。厦门规定,对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。同时,厦门开始执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。

北京新一轮楼市调控从3月17日的二套房贷款比例调高开始,普宅和非普宅的首付款比例达到迄今最高的60%和80%;随后,又推出“认房又认贷”的措施,有过购房贷款记录的,均按二套房首付比例执行;为了抑制近些年通过“假离婚”降低首付和贷款利率购房的风潮,又规定离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行;针对非京籍购房家庭,从过去的“连续5年以上缴纳个税”,要求连续60个月纳税记录;商办类项目开始限购,个人购买需满足名下在北京无房和商办类房产记录,在北京连续缴纳5年社保或个税;为遏制学区房炒作现象,今年幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体学校学位。

2 明确“过道学区房”不能做入学条件

据装一网了解,3月24日,中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局等部门联合下发通知,加强北京地区住房信贷业务风险管理,其中对于离婚1年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

  除了北京市住建委等四部门联合发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,连日来,北京地税部门以及中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局等纷纷出台措施,严防长期存在的“上有政策、下有对策”的“打擦边球”行为。

北京新一轮楼市调控从3月17日的二套房贷款比例调高开始,普宅和非普宅的首付款比例达到迄今最高的60%和80%;随后,又推出“认房又认贷”的措施,有过购房贷款记录的,均按二套房首付比例执行;为了抑制近些年通过“假离婚”降低首付和贷款利率购房的风潮,又规定离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行;针对非京籍购房家庭,从过去的“连续5年以上缴纳个税”,要求连续60个月纳税记录;商办类项目开始限购,个人购买需满足名下在北京无房和商办类房产记录,在北京连续缴纳5年社保或个税;为遏制学区房炒作现象,今年幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体学校学位。

此外,北京市有关部门还约谈10家主要房产中介机构,要求禁止炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源,哄抬房价。北京市住建委相关负责人表示,一旦发现中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价,将逢“涨”必查、逢“炒”必办。

3月18日 北京市教委明确表示,“过道学区房”不能作为入学资格条件,同时也将完善入学政策,指导区教委在热点区域试行多校划片,降低学区房的择校功能。

通知提出,据有关方面反映,近期,购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加,这既影响了调控政策效果,也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题,增加商业银行住房信贷风险。因此,对于离婚1年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。

  记者了解到,2011年,为进一步加强房地产市场调控,北京市规定“在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”。对“连续5年(含)以上缴纳个税”,当时的规定并未明确要求“按月连续缴纳”。

此外,北京市有关部门还约谈10家主要房产中介机构,要求禁止炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源,哄抬房价。北京市住建委相关负责人表示,一旦发现中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价,将逢“涨”必查、逢“炒”必办。

北京市近期出台的一系列房地产市场调控措施可谓层层加码,招招直指投资投机性需求,抑制房价过快上涨的目的十分明确。“北京各区拿地未开工的项目还有很多,开工未入市的也很多,加快调度,迅速形成供给,未来不低于20万套的供给会释放出来。”北京市房地产协会秘书长陈志表示,北京市此次调控是在供需两端发力,不仅仅是抑制不合理需求,也同时增加供给满足合理的需求。

3 16家银行降低首套房贷优惠力度

“今年,围绕着平稳房地产市场的目的,全国许多城市相继出台了有针对性的调控措施,”中国房地产业协会原副会长朱中一表示,“这次央行出手加码调控,一方面考虑到家庭的实际还贷能力,加强金融的风险防范;另一方面,也为了减少假离婚炒房的投机行为,这不仅违背了买房让生活更美好和谐的本义,也造成很多后续的婚姻纠纷。”

  北京市地税局相关负责人介绍,自3月22日起,非北京市户籍居民家庭在北京购房,需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。北京市地税局、北京市住建委此次联合发布的公告细化了这一政策的执行标准。

北京市近期出台的一系列房地产市场调控措施可谓层层加码,招招直指投资投机性需求,抑制房价过快上涨的目的十分明确。“北京各区拿地未开工的项目还有很多,开工未入市的也很多,加快调度,迅速形成供给,未来不低于20万套的供给会释放出来。”北京市房地产协会秘书长陈志表示,北京市此次调控是在供需两端发力,不仅仅是抑制不合理需求,也同时增加供给满足合理的需求。

针对多地相继出台调控措施明确,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。中原地产首席市场分析师张大伟表示,一般来讲,购买新建商品住宅从购房到拿到产权证需要一段时间,再加上产权证要满2年方可交易,往往需要好几年才能交易。出台这种限制交易的举措,正是为了遏制短炒现象。

3月21日 16家银行的北京分行一致决定降低首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍,调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

北京经开投资开发股份有限公司研究发展部总经理姜昧茗非常认同和支持新政,她认为新政具有限购以外的道德价值,“由于过高的房价而选择破坏婚姻这种神圣的契约关系,从长远来看,会造成恶劣的社会影响和价值观的崩溃。所以,拿婚姻来进行利益换取这种行为不值得提倡和效仿,不能让高房价影响了‘人心’。”

  “无论多么严厉的限购限贷政策,此前只需办个‘假离婚’一切就迎刃而解。为了买房,婚姻沦为‘儿戏’。”最近准备购房的陈先生一边声讨着这种现象,一边也准备办个“假离婚”,使自己变成无房户而降低首付款比例。

针对多地相继出台调控措施明确,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。中原地产首席市场分析师张大伟表示,一般来讲,购买新建商品住宅从购房到拿到产权证需要一段时间,再加上产权证要满2年方可交易,往往需要好几年才能交易。出台这种限制交易的举措,正是为了遏制短炒现象。

此外,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施程序。

4 非京籍购房需连缴个税60个月

北京多部门“旋风式”调控促降温

  中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局等部门24日联合下发的通知,让“陈先生们”再也没有纠结的空间。该通知指出,为加强北京地区住房信贷业务风险管理,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

六合联盟,此外,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施程序。

其实,今年以来,出台楼市调控措施的不仅限于一二线热点城市,环热点城市的河北多地,江苏、安徽等城市甚至县城,以及其他省份的非传统热点城市,都为了抑制房价过快上涨,避免投机投资性需求过度进入楼市出台了调控措施。

3月22日 北京市地税局、北京市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,对“连续5年以上在本市缴纳个人所得税”加以明确,非京籍居民家庭在北京购房,需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。

自3月17日起,北京刮起一场楼市调控风暴。在短短不到一周的时间内,有关楼市调控的政策接二连三地出台,在房地产业界激起了千层浪,也让不少投资客及改善需求知难而退。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,为促进房地产健康稳定发展,北京此次楼市调控政策更加严格。“对于离婚一年内按二套房认定也是希望遏制投机炒房的趋势。”

其实,今年以来,出台楼市调控措施的不仅限于一二线热点城市,环热点城市的河北多地,江苏、安徽等城市甚至县城,以及其他省份的非传统热点城市,都为了抑制房价过快上涨,避免投机投资性需求过度进入楼市出台了调控措施。

据装一网了解 ,业内专家普遍认为,新一轮楼市调控政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极作用,并彰显出政府控房价、稳楼市的决心。

5 开发商必须按报价明码销售

下面,就来回顾一下,到底这一周之内都发生了什么。

  增加有效供给,中介逢“炒”必“办”

业内专家普遍认为,新一轮楼市调控政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极作用,并彰显出政府控房价、稳楼市的决心。

3月22日 市发改委发布通知,要求开发商、中介应醒目公示价格,明确标示开发商名称、楼盘名称、坐落位置、车位配比率,以及每套在售商品房销售情况和销售状态、楼号、楼层、房号、每套销售总价等内容。同日,市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求,商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。

●3月17日,北京出台楼市调控新政,实施“认房又认贷”楼市新政,二套房首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。

  “北京各区拿地未开工的项目还有很多,开工未入市的也很多,加快调度,迅速形成供给,未来不低于20万套的供给会释放出来。”北京房协秘书长陈志表示,此次调控是在供需两端发力,不仅仅是抑制不合理的需求,还有增加供给满足合理的需求,是双向的,而不是单向的。

3月23日 市住建委约谈北京十大中介机构,明确禁止中介机构参与炒房,随后北京展开房地产中介市场执法行动。

●3月21日,工商银行北京分行、建设银行北京分行等16家银行一致决定,即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度。

  北京市规划和国土资源管理委员会相关负责人介绍,今年以来,北京加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度。目前已供应商品住宅用地109公顷,完成年度土地供应计划的42%,是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。“近期,北京将推出商品住宅用地52公顷,其中自住型商品房用地44公顷。后续将加大土地储备开发力度,条件成熟地块将适时推向市场。”

6 异形房不予登记不予落户

●3月22日,北京市地税局、北京市住建委联合印发公告,要求非京籍需连续纳税60个月。

  北京市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍,商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源,这两个阶段的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。“我们将加强调度,督促‘1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市’的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。”

3月22日 北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》,规定“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载,旨在遏制“过道学区房”。

●3月22日,北京市住建委会同北京市规划国土委发布通知,遏制过道学区房。

  约谈10家主要房产中介机构;三批共26家中介门店被责令关停或停业整顿……北京市“3.17”楼市调控政策发布后,北京市多部门组成的联合检查组对中介市场展开了集中查处,旨在规范房产经纪行为,遏制“天价学区房”炒作。在这份被查处公示的名单中,不乏链家、我爱我家、中原等知名中介公司的门店。

3月23日 市规划国土委等部门公开表示,不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房,将执行“三不政策”:在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记;在公安机关户口登记环节一律不能办理落户;在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。

●北京“317”楼市新政实施后第五天,北京市有关部门已对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中,11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。此外,北京市住建委还约谈十家中介机构,禁止中介机构参与炒房。

  北京市住建委相关负责人表示,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。

7 离婚1年内申请房贷按二套执行

●3月24日,离婚1年以内贷款人按二套房贷政策执行。

  政策组合发力 市场有望趋稳

3月24日 央行等部门联合出台《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,对离婚1年内的贷款人实施差别化住房信贷政策。离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

北京市规划国土委通知北京市各区不动产登记中心停止办理不具有实际居住意义的异常形态房屋的不动产登记手续。

  “今年2月中下旬以来,北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发,恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头,房价在企稳之后又出现了上涨趋势。”胡景晖表示,为预防房价再度快速上涨,北京市政府果断地出台了调控新政,这是非常及时和必要的。

8 商办项目不得作为居住使用

北京市住建、发改、工商、地税及区房管部门组成联合检查组,10家房地产中介门店涉“天价学区房”被停业整顿。另据北京青年报消息,24日当天又有5家房屋中介违规经营被责令关停。

  在融360房贷分析师汤传尧看来,本轮调控的目标可以归纳为三句话:刚需买得起,换房需谨慎,炒房不划算。他表示,从“认房又认贷”,到购房资格审查要求个税连续缴纳60个月,再到离婚一年内买房算二套,这些措施都是围绕贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位来制定的。本轮调控后,北京等一线城市及其周边的小城市供需状况将会有所改善,楼市将有望趋于平稳。

3月26日 北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险,或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。北京就此成为首个“商住房”限购的城市。

强调“房子是用来住的”

  胡景晖说:“此次新政的实施是2016年‘9.30’调控政策以来的又一次加码,是对北京楼市的刹车,从中我们可以看到北京市政府调控房价、稳定楼市的决心。目前的政策将对缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价起到积极的效果。”

9 禁止中小学与房地产商合作办学

此轮连番调控,与以往不同之处在于措施的“严”和“紧”,在向锋看来,这是“房子是用来住的,不是用来炒的”的意志体现。

  “对北京而言,这次调控有不少内容是在完善之前调控政策的细则。”中原集团首席运营官李文杰表示,我们一方面对调控效果充满期待,另一方面也要看到调控前景的严峻。“未来调控,也应考虑货币政策的作用和影响。”

3月25日 北京市教育委员会深夜发布消息,2017年起,除京津冀协同发展项目外,本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。

“规范交易行为,将购房需求严格限定在自住性需求的前提下,同时,强化购房者能力。个人认为,这是真正将市场化房源向有需要和能力具备的购房者提供,改变不具备购房资格者巧借金融产品和虚假资信来满足炒房需求的不良现象。”向锋说。

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3月28日 市发改委、市价监局发布商品房销售明码标价专项检查情况,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋,同时禁用“学区房”一词。

持相同看法的同策咨询研究部总监张宏表示,打“假离婚”的新政一出,之前有这类投机计划的夫妻或家庭,也会加以衡量成本和风险,应该会减少很多。

更多

10 住宅平房纳入限购

针对近期连续出台、分城施策的调控霹雳手段,业内普遍表示,对遏制楼市高烧具有立竿见影的作用和效果,无论对炒地的开发商还是炒房客都予以重拳打击,未来对稳定房地产市场将产生更积极的影响。

4月3日 北京市住建委发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》,将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。暂停向以下家庭出售住宅平房:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

■ 追问

为何连发楼市新政?

密集调控剑指投资投机性炒房

此轮房地产市场调控自“3·17”以来,先是住房信贷收紧,实行认房又认贷、提高二套首付比例、降低贷款最高年限,接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。紧接着实行“认房认贷又认离”,离婚一年内申请贷款按二套房贷算,并对过道、车库、廊道等异形房实行“三不政策”。再然后,“3·26”严控商办销售,至4月3日将住宅平房纳入限购范围。北京市房地产协会秘书长陈志指出,一连串的政策,招招剑指投资投机性炒房。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池则认为,北京将所有市场化住房都纳入限购范围,使商品住房限购政策得到进一步完善,“可以说,北京的住房限购政策再无‘空隙’可钻了。”她说,这也表明了政府“房子是用来住的,不是用来炒的”坚决态度,彻底堵住房地产投机投资,促进住房回归居住属性。

住宅供应是否充足?

加大商品住宅土地供应,限定商品房售价

来自市规划国土委的权威数据显示,今年一季度,北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷,其中,商品住宅用地161公顷,商服用地69公顷。新京报记者注意到,商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%,与去年同期相比,商品住宅用地供应量增长6.2倍,是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。

而且,已供应的普通商品住宅用地均限定了未来商品房的销售价格,加大中小套型普通商品住宅用地供应比例,项目建成后套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

市规划国土委表示,下一步,将在当前加快土地供应节奏的基础上,继续加大土地储备开发力度,根据市场需求,适度增加商品住宅用地的供应量,积极推动成熟地块入市交易。三季度末,全市将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是2016年全年实际供应量的2.5倍。

新京报记者 赵实

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