广州楼市仍在平稳补涨 将迎转折点

摘要:全国数据有回落 广深房价或分化 房地产开发投资增速回落0.9%;商品房销售面积增速回落5.3%;商品房销售额增速回落8.6%。 日前,国家统计局发布了2016年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。值得注意的是,在这一组数据当中,多个关键性数据出现了回落的态...

用“大热”来形容2016年上半年的全国楼市再贴切不过。今年前五个月,全国共出现118个“地王”,仅5月份就诞生了69个“地王”,其中位于二、三线城市的共有56个。下半年将至,一些经济大咖纷纷喊话中国楼市:“刹车、刹车!中国楼市已现拐点,下半年下滑趋势明显。”下半年中国楼市究竟是向上走,还是向下行?大多数本地楼市专家预测,广州楼市将维持平稳发展。

时近年关,又到了盘点全年市场的时候。 2015年的楼市,商品房的销售额与销售面积都经历了“绝地打反击”式的触底回升。据国家统计局最新公布的数据,今年前11个月,我国全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%;商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%;商品房销售额74522亿元,增长15.6%。 不过,在销售放量的同时,楼市依然面临着去库存的压力。截至11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。好在除了10月涨幅略有收窄,下半年其他月份商品房销售增速均保持了逐月递增的趋势。 业内人士认为,多重利好政策影响下,一二三线城市成交量均平稳上升,库存压力继续得到缓解。展望未来,围绕国家去库存战略导向,更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台,楼市“暖冬”可期。价格方面,部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响,房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解,房价有望逐步止跌企稳。 南方日报记者 牛思远 实习生 欧楚欣 数据 11月国内商品房销售增速继续上升 不同城市楼市表现分化愈发明显 12月12日,国家统计局公布了《2015年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2015年1-11月份,我国全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%;商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%;商品房销售额74522亿元,增长15.6%。 值得注意的是,1-11月份尽管在全国房地产开发投资增速、房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工方面面积、房地产开发企业土地购置面积等房地产开发投资相关指标均出现增速回落或同比下降的情况,但在商品房销售方面的数据却显现出了亮点。 其中,1-11月份,全国商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月份提高0.2个百分点;商品房销售额74522亿元,增长15.6%,增速提高0.7个百分点。 从区域来看,除了西部地区商品房销售面积增速回落0.1个百分点,不管是东部地区还是中部和西部地区,1-11月份在商品房销售面积、销售金额的同比增长和增速指标上均为正值。 如果仅从11月份当月数据来看,国内商品房销售“升温”态势更为明显。国家统计局数据显示,11月全国商品房销售面积14355万平方米,同比增长8.6%,增速比10月份提高3.1个百分点;销售额9732亿元,增长20.2%,增速提高7.8个百分点。 在商品房销售市场回暖带动下,今年房地产开发企业到位资金总体呈逐月向好态势。但是,尽管销售增速在提升,“去库存”压力依然是当前楼市的一大问题。11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。 就“去库存”压力而言,不同城市的压力也有所不同。国家统计局投资司高级统计师李皎表示,全国商品房销售增速小幅提高,主要是由于11月份重点城市销售增速提高。1-11月份40个重点城市商品房销售面积增长10.1%,增速比1-10月份提高0.9个百分点;非重点城市销售面积增长5.7%,增速回落0.3个百分点。 而从整体回落的房地产开发投资增速指标来看,不同城市间的分化也日益明显。 市场 11月百城住宅均价连续四个月“双涨” 一线城市全年成交同比增逾50% 根据相关研究院日前发布的《11月百城价格指数报告》,2015年11月,全国100个城市住宅平均价格为10899元/平方米,环比上涨0.46%,涨幅较上月扩大0.16个百分点,同比上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点。这已经是全国百城均价环比、同比连续4个月“双涨”,显示出11月全国房价整体仍呈平稳回升态势。 环比方面,从涨跌城市个数看,41个城市环比上涨,56个城市环比下跌,3个城市持平。与10月相比,11月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1.00%以上的城市有8个,较上月减少9个;11月价格环比下跌的城市数量增加4个,其中跌幅在1.00%以上的城市有15个,较上月减少6个。 同比方面,2015年11月,住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个,上涨城市个数较上月增加1个。其中,房价同比涨幅超过10%以上的城市有4个;涨幅介于1.00%-10.00%之间的城市有23个;涨幅在1.00%以内的有7个城市。 同比2014年11月下跌的城市个数为66个,较上月减少1个。其中,跌幅超过10.00%的城市1个;跌幅在5.00%-10.00%之间的城市有18个;跌幅在1.00%-5.00%之间的城市有40个;跌幅在1.00%以内的城市有7个。 另外,北京、上海等十大城市住宅均价为20391元/平方米,环比上涨0.99%,涨幅较上月扩大0.34个百分点;同比上涨7.63%,涨幅较上月扩大0.98个百分点。相较11月百城均价的环比、同比涨幅与增速,十大城市均价表现明显更为强劲,显示出城市间房价分化进一步强化的特征。 另据相关研究院统计的数据显示,多重利好政策刺激下,11月全国楼市成交量继续回升。尤其是二三线城市,周均成交量同环比继续增长,环比增长4%,同比增长29%。一线城市周均成交量环比略有回落,同比来看,仅北京不及去年同期,上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看,一线城市累计增幅在50%以上,二三线城市累计增幅也近三成。 区域 深惠珠11月房价涨幅全国前十 广州二手房成交量创五年新高 相关研究院数据显示,11月房价环比涨幅居前十位的城市依次是:苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。广东省内的深圳、惠州、珠海均进入11月房价环比涨幅前十名。 其中,惠州、珠海涨幅在1.00%-1.70%之间,而今年以来房价“生猛”的深圳则以2.54%的环比涨幅位居涨幅榜第二。而11月房价环比跌幅居前十位的榜单中,同样也有广东城市湛江,并以超过3.00%跌幅位居第二,仅次于四川绵阳。 11月新房房价同比上涨的城市中,深圳以高达34.75%的涨幅继续高居全国第一。相比之下,同为一线城市的广州房价就要“温和”许多。 而二手房方面,在11月十大城市主城区二手住宅平均价格环比上涨1.18%、同比上涨12.12%的背景下,广州虽然没有像重庆、杭州那样出现环比、同比双双下跌,但同比涨幅也仅为2.56%,与同比涨幅高达41.20%的深圳差距巨大。 从成交量来看,广州楼市11月的表现同样不错。据相关数据中心统计,11月(11.1-11.30)广州十一区网签新建住宅7589套,环比10月微降7%,但同比去年同期增4.9%,也超过了“金九”7589套的成交量;成交均价15684元/平方米,环比上涨11.7%,同比上涨0.9%。 而自2015年4月份“330新政”以来,广州二手网签呈节节攀升的态势,月均网签量维持在4000套以上,居高不下。 政策 供需两端同助力促楼市平稳 去库存压力下政策有望再放松 11月,中央多次提出“去库存促消费”。相关研究院报告分析,虽然今年以来中央及地方出台一系列措施,但由于其市场后续需求乏力,提振作用有限。中央多次表态去库存,未来相关政策或将陆续出台,包括在需求端鼓励更多人群购房,以释放需求,在供给端创新供给挖掘消费潜力,助力库存去化。 例如,11月20日,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例》向社会公开征求意见,距上一次相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围,被外界视为利好政策“先声”。 该文件将无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员均纳入了公积金缴存人员范围,增加了公积金缴存人数。明确提出了住房公积金缴存基数的上下限额。新提出装修、租金、物业费均可提取自己和配偶的公积金,同时删去翻修可提公积金的规定。 事实上,在地方层面,已经有不少省份和城市因地制宜,灵活调整政策。在一些热点城市,楼市商品房库存压力不大甚至呈现过热现象,当地政府部门出台措施严控热度确保市场健康运行,如江苏明确各地要实现差别化的价格管理政策,北上广深等一线城市依然对商品房实行限购政策等。 而另一些库存压力较大的城市,当地则通过财政补贴、放宽购房限制等方式,在需求端释放住房消费需求。 中指院报告分析,近期中央多次提及供给侧改革意味着未来政策不仅从需求端刺激消费,还将通过供给端发力增效。针对房地产市场,此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构,未开发房地产用地转型利用、已有库存转化为保障房源等。 该报告认为,未来通过调整供应端优化供应体系及结构,或将成为缓解市场压力,防范市场风险的又一大助力。多轮政策组合加之未来政策宽松预期,将加大楼市回暖动力。 建议 年末楼市成交或翘尾迎“暖冬” 贷款利率接近历史低点可出手 合富辉煌报告指出,央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策为楼市保驾护航,加上正值年底房企冲击业绩的时候,开发商放低身段推货抢客,购房者入市意愿加强。 有业内人士分析称,无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看,房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征,涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看,2016年房价仍会持续上涨。但是,楼市分化越来越明显的三四线城市,依然存在库存过高的问题,在人口外流、产业空心化的背景下,仍需经历一个较长的库存去化周期,楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。 合富房地产经济研究院院长龙斌表示,进入收官战12月,开发商整装待发,广州楼市成交或平稳增长。而二手房方面,由于时近年底,刚需客出手的迫切性正逐步增加。不少刚需客希望赶得及在农历新年前入伙,其购房需求集中在年底这一两个月释放,市场需求的增加或将带动广州二手楼市交投活跃度进一步提升。 据房王统计,有34个项目预计将在12月开盘推新,环比11月增长13.3%。其中14个全新盘,20个为老盘加推。值得一提的是,一直保持低调的老城区荔湾,在12月推新中以7个项目的数量位居首位。外围则由热区黄埔以6盘领衔。龙斌认为,目前的贷款利率已经接近历史最低点,所以无论是刚需还是改需,年底都是出手买房的好机会。 2015年11月,全国100个城市住宅平均价格为10899元/平方米,环比上涨0.46%,涨幅较上月扩大0.16个百分点, 同比上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点 环比方面,从涨跌城市个数看,41个城市环比上涨,56个城市环比下跌,3个城市持平仅从11月份当月数据来看,国内商品房销售“升温”态势更为明显。 国家统计局数据显示,11月全国商品房销售面积14355万平方米同比增长8.6%,增速比10月份提高3.1个百分点; 销售额9732亿元,增长20.2%,增速提高7.8个百分点。

  昨日,国家统计局公布了前4月房产开发情况,显示全国房地产开发投资2.23万亿元,同比名义增长16.4%,其中住宅投资增速回落。而商品房销售面积下降6.9%。与此同时,易居房地产研究院监测显示,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创下近5年历史新高。

  全国数据有回落 广深房价或分化

全国层面

  “购房者现在的观望情绪越来越浓,这增加了不少房企跑量快周转的压力,”合富房地产经济研究院院长龙斌接受南都记者采访表示。库存“压力山大”,地方救市“蠢蠢欲动”,不少业内预计越来越多的高库存城市将加入救市大军。

  房地产开发投资增速回落0.9%;商品房销售面积增速回落5.3%;商品房销售额增速回落8.6%。

掉头盘整 已露端倪

  销售额销售面积连降3月

  日前,国家统计局发布了2016年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。值得注意的是,在这一组数据当中,多个关键性数据出现了回落的态势。多位房地产行业分析人士向南都记者表示,回落并不是下降,下半年保持平稳。在被质疑是否已出现拐点之说时,南都记者也从分析人士那里得到了否定的答案,“拐点之说并不准确。”

数据:投资增速回落

  昨日国家统计局公布数据显示,虽然房地产开发投资总体仍在上涨,但其中的住宅投资增速回落了0.2个百分点。这意味着后续的楼市供应仍在平稳推进,但增速已乏力。

  此外,广深两地下半年房价走势如何?普遍观点认为,即便房价上涨,涨幅也会有所收窄。

6月13日,国家统计局发布数据显示,5月份,房屋新开工面积同比增速从4月的25.9%降至10.6%,房地产开发投资同比增速从4月的9.6%降至6.5%,商品房、住宅销售面积同比分别增长24.2%和22.0%,增速较4月份分别大幅下降19.8个百分点和23.9个百分点。而民间固定资产投资占全国固定资产投资的比重为62.0%,比去年同期降低3.4个百分点。

  不容乐观的是,前4月商品房销售额及销售面积双降,已连续下降3个月。1-4月份,商品房销售面积2.77亿平方米,同比下降6.9%,降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

  下半年销售增速或进一步回落

经济专家分析认为,生产面延续平稳,但需求增速开始回落,而实体经济投资意愿再度下降,民间投资增速降至低点,作为过去几个月经济亮点的地产市场可能进入下行通道。

  “不少区域楼市销售的下滑已经持续一段时间了。以北京为例,中心四区的二手住宅的议价空间都有5%左右。”链家地产[微博]研究员张旭接受南都记者采访表示,销售下滑的情况在4月以来还在进一步深化。

  报告显示,2016年1- 6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%,扣除价格因素实际增长8.0%,增速比1-5月份回落0 .9个百分点。其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

市场:购买力出现透支

  “不少区域和板块放缓的风险很大。”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访表示,主要前景判断上,大城市中心城区供应稀缺,买家惜售,价格坚挺但成交低迷。一些郊区地区在大盘带动下占据成交主力,但后续的市场很可能在冲击之下迎来下行态势。

  此外,1-6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%,增速比1-5月份回落5 .3个百分点;商品房销售额48682亿元,增长42 .1%,增速回落8 .6个百分点。

上周末公布的官方数据显示,5月份中国70座大中城市房价上涨6.9%,较4月份的6.2%出现加速。深圳、上海、北京房价分别同比上涨53.2%、27.7%、19.5%,而沿海城市厦门上涨28%,二线城市南京、苏州和合肥涨幅也超过20%,高于北京房价涨幅。中原地产首席分析师张大伟认为,在上半年多轮救市政策刺激下,需求大量透支,本轮量价齐升最多持续到今年上半年,下半年开始的新一轮房地产市场调整极有可能来临。

  不少房地产企业一边加紧卖楼,一边也不失时机利用各种主题促销。在业内看来,这都是房企进入资金紧张阶段的迹象。邓浩志更预测,未来降价项目会增多,土地市场趋冷,地王前景堪忧。

  值得关注的是,在这几个关键性数据当中,出现了“回落”迹象。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,回落并不意味着下降。相比2015年“3·30政策”之后所带来的放量,今年1-6月的表现明显后劲不足,市场因此蔓延出“悲观”情绪。

专家:即将迎来转折点

  一线库存环比同比双双上升

  同时,龙斌并不赞同“拐点之说”,“下半年三四线城市去库存仍然是主流,而一二线城市价格将处于稳定区间。”

高盛分析师在6月份的报告中写道,中国房地产行业将在6~9个月后迎来转折点,2017年价格趋于下行。标普的公司评级总监黄馨慧也表示,政策刺激推动下的房地产市场复苏可能无法持久,它很脆弱,因为是由资金面推动的。6月18日,中国人民大学国家发展与战略研究院发布了《中国宏观经济分析与预测》报告,主持制定该份报告的中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春说:“下半年,中国宏观经济将持续探底。”

  北京、上海、广州等多个城市的库存迎来高位。截至4月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创下近5年历史新高。库存同比上升幅度最大的是二线的南昌、济南和宁波。

  新城控股高级副总裁欧阳捷对南都记者表示,“今年上半年的房价上涨是非常明显的,超过了14%。房价上涨使得部分购买力不足的客户暂时退出市场。”

也有专家认为,楼市的快速上涨表面上支撑了经济发展,但反过来也可能削弱了其他方面的增长动力,有可能会进一步降低民间投资的积极性。资金进一步“脱实就虚”,存在隐患。

  “4月份是今年以来单月新增供应的最高水平,这表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。”易居研究员严跃进告诉南都记者。今年以来楼市成交低迷,新推货却不断增加。但目前看跌情绪较重。这也意味着,还有部分未消化的新增供应将继续转化为库存,推高楼市的存量。

  链家研究院回复南都记者采访时,分析了1-6月市场成交量整体放缓的原因,“一季度以来高速增长主要来自于今年信贷投放的扩张,信贷扩张一方面降低了购房者门槛,增加了购买能力,另一方面提高了房价上涨的预期,导致大量刚性需求和改善性需求集中入市。”

广州这波火爆行情很扎实

  方圆地产首席市场分析师邓浩志分析指出,去库存将是今年楼市主题。特别是在一些楼市成交低迷、去库存周期长的城市和区域,房价走势很可能呈下跌趋势,市场竞争激烈。

  “然而,这种火爆状态不可持续。”链家研究院认为,二季度以来,货币政策的边际收紧迹象改变了消费者预期,对成交量影响较大。此外,考虑到去年基数逐季度回升以及部分城市开始启动“限贷”带来的抑制效应,下半年销售增速将进一步回落。

尽管全国的统计数字表明,房地产投资开发降温、民间投资增速均降至历史新低,但在广州,经济面依然向好。统计数据显示,2016年1~4月,全市完成固定资产投资1235.28亿元,同比增长12.0%,增速比一季度回落3%,其中房地产(000736,股吧)开发投资增长2.3%,增速比一季度加快0.9个百分点。

  在各线城市中,增长态势也略有不同,体现了不同的楼市生态。易居统计发现,截至4月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万、18063万和3796万平方米,环比增长分别为4.6%、2.4%和2.4%,同比增长分别为12.4%、19.2%和27.6%。

  如何理解市场所认为的“拐点之说”?链家研究院认为,前期需求过度释放,去年基数比较高。因此,下半年,房地产成交量总体增速放缓。

“广州楼市没有出现下滑迹象,”合富辉煌首席分析师黎文江分析,“广州房企不会冒进,房价也不可能猛涨。”5月中旬,省政府办公厅印发了《实施珠三角规划纲要2016年重点工作任务》,其中涉及广州的项目有27个,总投资超1400亿元。在区域建设方面,南沙新区、中新知识城、国际金融城起步区、琶洲互联网创新总部等都投入大批资金。特别是11条地铁线路将注资202亿元。“这些利好值得预期,广州楼市下半年还处在补涨之中。”

  “一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势,二线库存呈现波浪式上升态势,三线城市则保持匍匐前进增长状态。”易居地产研究院研究员严跃进对南都记者分析称,相比二三线城市,一线城市房企的推盘节奏率先加快,但此类城市购房者也滋生了观望情绪,从而导致库存出现了一定的上升。

  “市场并不存在拐点,景气指数回落并不完全代表市场真的不好,只是显示了中小开发商的日子越来越难过。”欧阳捷认为。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,当楼价上涨超越买家心理价位,将导致成交量下跌,成交价也会表现为有价无市,市场由旺转淡。“广州房企推盘一向节奏很稳,在量价上基本把控得很好。即使成交量大幅增加,成交价也没有上涨过快,而是小心翼翼地维持着相对的平衡。因此,虽然广州楼市的火爆行情来得晚了些,却是相当扎实。”

  此外,值得一提的是,今年上半年部分城市土地市场异常火热,高溢价地块频出。据合富辉煌(中国)市场研究中心报告显示,上半年全国大中城市土地市场火爆,北京、上海、南京、合肥等多个热点城市“地王”频出,平均楼面地价大幅增长,同比去年普遍上升超过5成。

库存大降 带来涨价压力

  广深房价趋于分化

截至2016年5月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,35城去库存周期处于历史较低水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力,抑制房价已变得刻不容缓。

  值得注意的是,国家统计局数据报告研究对象涵盖31个省,而今年一二及三四线城市分化明显。多位分析人士也认为,整体数据情况并不能完全反映个别城市的市场状况,尤其在一线城市。

在广州,去库存周期为8个月,库存规模存在不足的风险。专家认为,“去库存压力减弱,令房企降价动力急剧下降,持房待涨心态在地产商中蔓延。”中地行市场研究部的监控数据显示,广州四、五月份有网签的350个项目中,有174个项目涨价,占比接近五成,预计下半年涨价行情将会持续。广州房地产市场之所以相对于其他一线城市表现温和,很大程度在于部分区域的库存规模仍偏大,如增城等。

  观察广州上半年市场情况,数据显示,2016年上半年广州新建商品住宅成交创历史新高,网签57084套。据合富辉煌(中国)市场研究中心统计数据显示,今年下半年,广州将有4万套新货上市。

  万科广州公司相关负责人向南都记者表示,并未太多关注国家统计局的数据,上半年广州万科销售状况良好,下半年依然看好广州市场。他还特别强调广州部分郊区例如萝岗,随着交通和产业逐步完善,房价还有上涨的空间。

  一位投资性购房者也向记者坦言,目前广州郊区的房子仍有很大的需求,投资性购房的热情不减。

  深圳市场的情况却不尽相同。在与一位深圳购房者交谈过程中,对方透露,“去年以800万价格购买的一套房产今年很难出手,由于是学位房,才得以以原来相近的价格出手。”记者了解到,目前深圳投资性购房者趋于谨慎。

  据链家研究院数据显示,深圳二季度受到“3·25新政”调控的影响,市场交易量急速回落:新房月均为2617套,较一季度下降48.7%,比去年同期下降55 .6%;价格方面,上半年深圳新房成交均价为51000元/平方米,同比上涨81 .9%。6月份突破6万元/平方米,同比增长1倍。

  龙斌认为,“今年上半年深圳房价上涨过快,已经触顶。下半年在没有政策加码的情况下,房价甚至会出现略微下降。”

  据链家研究院预测,在政策不再收紧的情况下,下半年深圳房价仍然会保持稳定上涨的态势,涨幅或因成交量下降有所收窄。

  “深圳楼市的主要问题仍然是供不应求,但是房价上涨速度过快,挤走了刚性需求和改善性需求,也导致东莞、惠州等地房价地价的上涨。深圳房价目前已处于高位,投资客暂时不会入场。”欧阳捷说道。

  采写:南都记者赵毅

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

更多

本文由六合联盟发布于区块链,转载请注明出处:广州楼市仍在平稳补涨 将迎转折点

您可能还会对下面的文章感兴趣: